Przez ostatnie lata życie na wszystkich jego poziomach kształtują zagrożenia. Pandemia, wojna, inflacja, kryzys energetyczny i klimatyczny – trudno w takich sytuacjach o normalne funkcjonowanie i działanie naturalnych rynkowych regulacji. Dziś sprawdzamy, jak sytuacja ta odbiła się na gliwickim rynku nieruchomości. Opowiada nam o tym Witold Czapla, od lat prowadzący w naszym mieście biuro nieruchomości.
Cena – nie tak łatwo ją ustalić
- Ofert sprzedaży wciąż jest dużo, wiele z nich jest jednak przeszacowanych cenowo – wyjaśnia Witold Czapla. – Te oferty od dłuższego czasu znajdują się na rynku. Natomiast te, które miały ceny wyważone, w zasadzie schodzą bardzo szybko. Przy czym na rynku wtórnym wciąż rządzi gotówka. Zaledwie w kilku przypadkach klienci zaciągali kredyty. Do niedawna jeszcze można je było załatwić w ciągu 2-3 tygodni. Dziś jest o wiele trudniej.
Właściciel biura nieruchomości wyjaśnia, że średnią cenę mieszkania, o którą pytamy, bardzo trudno jest oszacować. Składa się na nią w istocie bardzo wiele czynników. Na przykład to, czy stan mieszkania pozwala na zamieszkania od zaraz. A i to nie jest bardzo jednoznaczne określenie, bowiem dla jednego klienta to konkretne wnętrze będzie spełniało taki warunek, a dla innego nie, bo nie trafi w jego gusta.
- Cena mieszkań, do których się można wprowadzić, kształtuje się w Gliwicach pomiędzy 4500 do 6500 zł za m2 (za standard całkowicie odpowiadający kupującemu) – oszacowuje nasz rozmówca. - Mieszkania, które są do remontu, kosztują pomiędzy 4000 a 4200 zł za m2. Oczywiście, rozmawiamy w tym momencie o mieszkaniach w wielkiej płycie lub w kamienicach znajdujących się poza śródmieściem – precyzuje.
Dzielnice, które stały się modne
To, co w ostatnich latach bez wątpienia uległo zmianie, to zainteresowanie dzielnicami, dotąd uważanymi za lokalizacje drugiego sortu.
- Łabędy zrobiły się bardzo poszukiwaną dzielnicą, a kiedyś była to dzielnica oceniana jako nieco szemrana i mało bezpieczna – mówi Witold Czapla. - Łabędy mają świetnego gospodarza i zostały bardzo ładnie zagospodarowane. Wysoko oceniam działającą tam radę – w Łabędach widać rękę gospodarza. Wszystko jest tam robione w odpowiedniej kolejności – nie ma przypadku. Dlatego też Łabędy są obecnie bardzo poszukiwane.
Kolejnym miejscem na mapie miasta, które ewoluowało w dobrą stronę, jest Zatorze w rejonie Żółkiewskiego. Dobrze zaczęły się sprzedawać także mieszkania w okolicy ul. Krzywej, w rejonie pomiędzy DTŚ a torami kolejowymi. Dotąd lokale w tej okolicy właściwie się nie sprzedawały.
- Tam zawsze były bardzo ładne mieszkania w efektownych kamienicach, jednak sama okolica miała bardzo złą sławę. Mieszkania te zasiedlano w dużej mierze osobami, z którymi nie wiadomo było co zrobić. Teraz tam znacznie się poprawia. Duży ruch zrobił się także na rynku mieszkaniowym w Sośnicy, zwłaszcza w bardziej zadbanych kamienicach – wylicza nasz rozmówca.
W kamienicach czy w wielkiej płycie?
- Moim zdaniem wielka płyta przeżywa pewien renesans. Większość budynków z wielkiej płyty jest po generalnych remontach, czyli m.in. wymianie wszelkiej instalacji. Ogromną rolę odgrywa też lokalizacja. Wszystkie te nasze osiedla są w centralnych punktach miasta i są wyposażone w bardzo dobrą infrastrukturę. Jedynej rzeczy, której być może wszędzie tam brakuje, to miejsc parkingowych. Ale odległości między budynkami, place zabaw, tereny zielone, bliskość szkół i placówek medycznych rekompensują w jakiejś mierze ich niedostatek. Nie mamy problemów ze sprzedażą mieszkań w wielkiej płycie – ocenia Czapla.
Bardzo szybko sprzedają się zwłaszcza mieszkania na Koperniku czy na ul. Przyszłości w Łabędach.
Małe czy duże?
Rosnące ceny mieszkań i opłat, jakie trzeba w nich ponosić, zrobiły swoje. Klienci poszukują najczęściej mieszkań w granicy 50 m2.
- Większe mieszkania są trudniej zbywalne i cena za m2 relatywnie jest niższa – wyjaśnia właściciel biura. - Jeśli mieszkanie ma mieć 80 m2, i cena za m2 kształtuje się na poziomie 5 000, to musielibyśmy zapłacić za nie 400 000 zł. Jesteśmy wtedy na pograniczu kosztów zakupu domu do remontu. Przy czym znowu zauważamy, że ludzie, którzy kupili domy poza Gliwicami i wyprowadzili się z miasta, zaczynają do niego wracać. Trend ten powodowany jest uciążliwościami związanymi z codziennym życiem, zwłaszcza jeśli w rodzinie są dzieci, które potrzebują kontaktu z rówieśnikami, a także są chętne uczestniczyć w zajęciach pozalekcyjnych, na które trzeba je zawozić i z których przywozić – mówi Witold Czapla.
W kontekście sprzedaży domów warto również zauważyć, że przekroczona została psychologiczna granica 1 000 000 zł.
- Oczywiście wszystko zależy od ceny i stanu domu. Jednak kiedyś w Gliwicach kwota ta była nieprzekraczalna, a w tej chwili domy powyżej 1 000 000 zł już się sprzedają – potwierdza właściciel biura.
Ludzi ubywa, mieszkań przybywa…
Od lat w Gliwicach, podobnie jak w innych dużych miastach, zauważalny jest spadek liczby mieszkańców. Jednocześnie jak grzyby po deszczu rosną nowe osiedla. Kto w nich zamieszkuje, jeśli tak naprawdę niewiele domów ulega wyburzeniom?
- Następuje rozrzedzenie – wyjaśnia Witold Czapla. Jeżeli są to osoby, które jeszcze niedawno mieszkały z rodzicami, a teraz zaczęły pracować, to z 4 mieszkających razem osób robią się trzy mieszkania potrzebne. Kolejny powód wynika z tego, że Gliwice są miastem świetnie skomunikowanym, wydaje mi się nawet, że najlepiej skomunikowanym w Polsce, a jednocześnie są tańsze niż Katowice, Kraków czy Wrocław. Część osób zatem niekoniecznie pracuje w Gliwicach, ale tu mieszka, bo tak jest wygodniej i taniej. Poza tym bardzo wiele mieszkań, które zostały wybudowane przez deweloperów, zostały kupione w celach wynajmu, a nie dla zaspokojenia własnych potrzeb. Mamy takie budynki w Gliwicach z rynku pierwotnego, gdzie 80% mieszkań kupiona jest pod wynajem. Przy czym jeśli chodzi o wynajem, to on też zaczyna być bardzo ryzykowny, bo wydawało się, że w związku z falą imigracyjną wszystkie te mieszkania zostaną wynajęte, a teraz okazało się, że obecnie jest więcej chętnych do wynajmu niż wynajmujących. Ceny są wysokie i pytanie brzmi, na ile te ceny będą akceptowane przez rynek? – zastanawia się nasz rozmówca.
Prognozy są niejasne
- Tak naprawdę nie wiemy, co w tym roku będzie – wszystko się jeszcze może wydarzyć – w odpowiedzi na pytanie o przyszłość mówi nasz rozmówca. - Wciąż jest grupa ludzi z pieniędzmi – wciąż taką widzimy. Bardzo często wykorzystuje ona nadarzającą się obecnie okazję, kupując mieszkania do remontu i odsprzedając je z zyskiem.
Witold Czapla szybko dodaje, że nie chodzi tu o działanie na szkodę innych ludzi, ale o zauważenie okazji. Zresztą, eksperci na łamach mediów wydają się zgodni co do tego, że będzie to rok spekulantów. Jedni zyskają, ale inni stracą. To ryzykowna gra.
- Większość z nas stała się jednak bardziej ostrożna – ocenia Czapla. - Niedawno dostałem sygnał od klientów, którzy zastanawiają się co zrobić, bo dostali podwyżki opłat na Sikorniku w mieszkaniu o powierzchni ok. 50 m2., a są emerytami z tej niższej półki. Myślę, że pojawi się jeszcze jeden problem – w skali całego kraju, nie tylko Gliwic, a dotyczy on biologii. Zaczyna się czas dość dużego odchodzenia ludzi w starszym wieku, a oni będą produkowali mieszkania na rynek wtórny. W większości ich dzieci nie są zainteresowane mieszkaniem lub jego wynajęciem. Zobaczymy co zrobią deweloperzy. Na razie wszędzie pojawiają się głosy, że raczej hamują. Tak naprawdę nikt nie wie, co będzie się działo.
Adriana Urgacz-Kuźniak
Komentarze (0) Skomentuj